De l’intérêt d’une bonne estimation

Le projet de vente d’un bien immobilier commence presque toujours par son estimation.

Aujourd’hui, les données de valeur pour réaliser une estimation sont librement accessibles. Notamment sur impots.gouv.fr, meilleursagents.com… Elles permettent au tout à chacun d’avoir une idée précise de la valeur des m² dans son quartier.

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Dans certaines communes, les prix peuvent varier rapidement. Il est important de se rappeler que les chiffres publiés datent souvent de plus de 6 mois. Cette période correspond au moment où l’offre a été faite et acceptée, plus le délai nécessaire à la rédaction de la promesse de vente (souvent 1 mois) plus le délai de vente jusqu’à l’acte authentique (régulièrement plus proche des 4 mois que des 3 mois). Auxquels vont s’ajouter les délais de publication.

En tant que professionnels, nous sommes constamment en contact avec vendeurs et acquéreurs. Ainsi, nous savons anticiper les hausses, baisses ou la stagnation des prix.

Puis, il est intéressant d’observer que NOUS perdons tous notre lucidité dès qu’il s’agit d’évaluer un bien dans lequel on vit depuis plusieurs années.

Les raisons en sont pourtant simples :

• si nous y avons vécu c’est parce que les défauts (servitude, bruit, vis-à-vis…) ne nous ont pas paru rédhibitoire à l’achat.
• la décoration et l’agencement NOUS correspondent et nous plaisent, mais ne sont probablement plus en adéquation avec les tendances du moment.

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Dans notre évaluation, nous tenons donc compte de tous ces éléments mais aussi de paramètres que certains peuvent oublier.

Par exemple :

– si le prix moyen du mètre carré dans votre immeuble est de 5 000 €, il est important de se rappeler que les étages en dessous du 2^ème étage auront un prix normalement inférieur. Et au-dessus, supérieur ! Exception faite d’un dernier étage élevé et sans ascenseur qui pourra voir son prix passer sous le prix moyen. Et à contrario, un rez-de-jardin pourra voir sa valeur être supérieure au prix moyen de l’immeuble, en fonction de la taille, de l’exposition et de la qualité de son extérieur.

– le prix moyen de votre quartier ou de l’immeuble voisin ne vous disent ni l’état ni la situation du bien concerné. Était-il au même étage ? Était-il traversant ou mono exposé ? Le montant des charges est-il comparable ?

– nous savons également apprécier les travaux à prévoir. Parce que nous collaborons régulièrement avec des architectes et des entrepreneurs spécialistes de la rénovation.

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Enfin, au-delà de l’estimation, en tant que futur VENDEUR et donc client, il est important que vous puissiez savoir comment elle a été réalisée, mais surtout d’apprécier sa présentation et donc les qualités de votre futur prestataire.

Nous accordons beaucoup d’importance à cette étape qui vous servira de point de départ dans votre projet. Nous donnons ainsi des conseils et recommandations…

C’est aussi le moment opportun de rappeler aux futurs vendeurs que les délais de vente sont bien plus courts qu’auparavant : des vendeurs d’un âge avancé peuvent se retrouver avec leur bien vendu sans avoir trouvé leur point de chute et donc vivre une période de stress.

Pour les vendeurs en copropriété, nous insistons sur la réalisation en amont des DPE et diagnostics. Ces derniers, bien que non obligatoires pour une mise en vente, rassureront les primo accédants et cela évitera une possible renégociation du prix de vente voire une rétractation !

L’estimation de valeur est plus qu’un résumé de chiffres. L’estimation de valeur est le reflet du sérieux de votre interlocuteur !